PREGUNTAS FRECUENTES
 Publicadas en la Edición No. 41 (Julio, 09) del Newsletter:
¿Cuál es la forma como se piensa atender a los Asociados si ahora no se
reciben visitas en las oficinas?
¿Cuál es el estatus del Proyecto en la Alcaldía de Baruta?
¿Cuándo se puede visitar la Obra?
¿Cuál es el fundamento para la Cuota Extra y cómo se piensa implementar?
Si no puedo pagar la Cuota Extra ¿ Puedo vender mi Cuota de Participación?
¿Cuándo se estima entregar los Apartamentos y las áreas comunes del
desarrollo?
Publicadas en la Edición No. 42 (Agosto, 09) del Newsletter:
¿Cuál es el fundamento Legal en los estatutos de la Asociación Civil para sustentar la presentación de una Cuota Extra?
Me podrían explicar ¿Cuál fue la metodología, paso a paso, para la aplicación de la Cuota de Nivelación? ¿Cómo se protege el costo del dinero de los que compraron primero?
¿Qué se hace con los fondos que provienen de la Venta de los Estacionamientos? ¿Cuándo venderán más puestos?
Al NO disponer de mi apartamento en forma oportuna, evidentemente tengo varios castigos. ¿Cuál es la penalidad sobre la Gerencia y sobre el Grupo Constructor por estos retrasos?
Me gustaría que demostraran su “transparencia” publicando esta pregunta en su Newsletter. Yo me siento estafada por todo lo que he pasado desde que compre en el 2005, pues he pagado todo lo indicado en mi Cronograma y ahora parece que debo seguir pagando hasta el 2011, una Cuota Nueva?.Yo tengo 4 años esperando, díganme ¿Cuál es la diferencia entre esto y una estafa?
¿No entiendo por qué es tan complicado el proceso de entrega de Apartamentos para su remodelación?. Yo cuando compre, no pedí Fianza y ahora me piden hasta una Hipoteca?
¿Cómo sabemos que los Costos aplicados al desarrollo especialmente de la Obra son los correctos?
Estuve revisando el cronograma propuesto para el pago de la Cuota de Nivelación y la fecha de la última cuota es 2011. ¿Eso quiere decir que la entrega de los apartamentos es para el 2011?
Estoy confundida por un lado ustedes indican que la inversión parece tener revalorización, pero otros Asociados dicen lo contrario y hablan DESASTRES del proyecto. ¿Cómo podemos estar seguros que la Utilidad que indica la planilla CNI se puede obtener realmente y NO una pérdida como dicen otros?
RESPUESTAS:
¿Cuál es la forma como se piensa atender a los Asociados si ahora no se
reciben visitas en las oficinas?
Las oficinas de atención que venían funcionando en La Boyera, fueron solicitadas por parte de los Propietarios de las mismas, pues se piensan vender y la Gerencia NO está interesada en la compra de las mismas.
Esta situación, obliga a la necesidad de tener un canal confiable en la entrega de la información y un
sistema eficiente en el proceso administrativo, motivo por el cual se informan los siguientes cambios
en el proceso de Atención al Cliente:
a) Cualquier pago que se tenga pendiente hasta la fecha y los sucesivos pagos que deban hacerse,
se harán directamente en el banco y, posteriormente, deberán enviar por Fax o Email el reporte de
pago en el formato establecido con copia del comprobante de depósito respectivo. Esto evita riesgos
en el manejo de instrumentos monetarios (cheques) y garantiza la seguridad de la transacción.
b) Las consultas o interrogantes, agradecemos se hagan vía email dejando sus datos. Los casos
particulares, serán respondidos oportunamente y la información general se publicará mensualmente
en los Newsletter. Con esta medida se garantiza una información lograda desde la alta gerencia
evitando la desinformación y errores.
c) Sólo se estarán recibiendo inquietudes y dando información a través del correo atencionalcliente@mirador.com.ve, y por la web: www.mirador.com.ve. Las consultas de casos
personales serán respondidas vía email y/o devolviendo la llamada en caso de ser necesario.
Considerando el volumen de Asociados, se les agradece tener paciencia para que la información
fluya por los canales correctos y siguiendo el sistema establecido.
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¿Cuál es el estatus del Proyecto en la Alcaldía de Baruta?
En varias reuniones que se vienen sosteniendo entre la Gerencia y las Comisiones de la Asociación
Civil, se han venido entregado los documentos y argumentos que respaldan la construcción del proyecto Mirador Los Samanes, tal como actualmente se está ejecutando.
Las Comisiones de Asociados a su vez, han efectuado una serie de diligencias ante las autoridades,
incluyendo una reunión directamente con el Alcalde de Baruta, la cual entendemos se llevó en un
clima favorable y de colaboración.
En la próxima semana, los miembros de las Comisiones entregarán, para ser publicado, un Resumen
de sus actuaciones y gestiones en los meses precedentes, allí explicarán con más detalle los resultados de su oportuna gestión.
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¿Cuándo se puede visitar la Obra?
Muchos asociados han solicitado les sea permitido entrar a la obra por motivos que son diversos. Tal como se mencionó en la edición anterior del Newsletter, hay importantes y suficientes razones de seguridad, que obligaron a la Gerencia de Obra a tomar esta medida restrictiva en su oportunidad.
Para lograr un proceso ordenado y seguro, se acordó permitir las visitas los DIAS SABADOS DE
9 a.m a 4 p.m. comenzando el Sábado 25 de Julio. EL ACCESO ESTARA LIMITADO A CIERTAS AREAS DEL DESARROLLO POR RAZONES DE SEGURIDAD. NO SE PERMITIRA EL ACCESO A
MENORES DE EDAD, DISCAPACITADOS Y PERSONAS DE LA TERCERA EDAD.
Gracias por su comprensión.
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¿Cuál es el fundamento para la Cuota Extra y cómo se piensa implementar?
El Proyecto original Mirador Los Samanes ha sido objeto de muchos cambios desde el inicio de
constitución de la Asociación Civil (Abril 2005) al presente. Muchos de estos cambios nos permiten
afirmar el slogan: “Mirador Los Samanes, CADA DIA MEJOR”.
Entre ellos destacan:
a.- La ampliación del Número de Puestos de estacionamiento dentro del desarrollo,
los cuales se estiman pasarán los 700 puestos en total (200 más de lo originalmente previsto). Esta
es una diferencia importante, que aumenta el valor del proyecto y consigue una variable de suma
importancia para el bienestar de los propietarios y visitantes. En el mes de Octubre, se piensa llevar
a cabo la Asamblea de Asociados 2009 y en la misma la subastarán los puestos que se tienen en
sobre inventario.
b.- Ampliación de Areas Recreativas. Mirador Los Samanes pasará a ser el desarrollo
inmobiliario con mayor espacio recreativo del Sureste de Caracas, pues cuenta -en el nuevo proyecto de
dos (2) áreas techadas para reuniones (fiestas) y parque infantil, más un área de piscina y deporte;
estratégicamente ubicadas en la parte baja del desarrollo, para evitar que sea perturbada la paz de
la zona residencial y con amplios espacios. Considerando la situación de escaso espacio para el
sano entretenimiento, esto es un logro EXTRAORDINARIO que repercutirá en la Calidad de Vida del
Conjunto y en su revalorización.
c.- Ampliación del Tanque de Agua. Considerando los períodos de afluencia de agua que se
han venido monitoreando en los últimos meses, se consideró necesario llevar el tanque previsto de
1.000.000 de litros (el cual contaba con mayor tamaño al exigido por Normativa), a tres (3) tanques
contiguos con más de 3.500.000 litros. Esto convierte también a Mirador Los Samanes en uno de los
conjuntos con mayor RESERVA de agua del Sureste de Caracas, lo cual provisiona al conjunto frente
a un escenario de mayor escasez.
d.- Cambio en el proyecto de infraestructura y estructura de los edificios. Cambios
que son ampliamente conocidos por todos los Asociados.
e.- Obras adicionales de contención y protección al riesgo geológico.
Y muchas otras que serán extensamente explicadas y en DETALLE en Dossier que será enviado a
cada Asociado el 14 de Agosto próximo. Este Dossier, presentará en detalle: los Costos y
Gastos incurridos en TODO el proyecto, los cambios habidos en el mismo, el total de aportes recibidos
y un detalle de sus aportes comparados con los costos y la revalorizacion de su inversión. Así mismo, se tendrá: la Cuota Extra, la Resolución de Junta Directiva y el Cronograma de Pago
propuesto, el cual será en gran medida personalizado adaptándose a las posibilidades y conveniencia
de cada Asociado.
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Si no puedo pagar la Cuota Extra ¿ Puedo vender mi Cuota de Participación?
A la fecha, se tiene una gran cantidad de solicitudes de COMPRA, las cuales -en su gran mayoría- se pueden concretar de INMEDIATO condicionadas a que en el precio de venta se incluya esta Cuota Extra. Todas las Cuotas de Participación en el desarrollo presentan una plusvalía importante, razón por la cual, la alternativa de vender permite la recuperación del capital invertido y una utilidad más que
razonable por la inversión efectuada. Estos cálculos se entregarán personalizados para una mejor
valoración de lo conveniente y atinada de su inversión en la Asociación Civil Mirador Los Samanes.
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¿Cuándo se estima entregar los Apartamentos y las áreas comunes del
desarrollo?
La Gerencia de Obra y las Comisiones de Seguimiento, han estado trabajando sobre este tema, en
virtud de los cambios habidos en el Proyecto y con la finalidad de lograr un trabajo en paralelo, que
busca permitir la adecuación interna de los apartamentos mientras la obra se culmina.
Los grandes hitos que se perciben en este tema son los siguientes:
1.- OBRA LISTA PARA INICIO DE ADECUACIONES INTERNAS DE LOS
APARTAMENTOS. Esta fase es considerada prioridad 1. Para dar entrada a esta fase, el
edificio respectivo debe estar con:
a. La estructura 100% concluida;
b. Los techos de los edificios deben encontrarse colocados y con garantía de la IMPERMEABILIZACION de todo el área interna de los mismos;
c. Las áreas comunes (pasillos, hall de ascensores, escaleras e iluminación) 100%
culminadas;
d. Las puertas de acceso a cada apartamento colocadas y pintadas;
e. Debe contarse con instalaciones eléctricas provisionales o definitivas;
f. Conexión de aguas blancas con acueducto y aguas servidas con su descarga
empotrada;
g. En fase de instalación de ascensores.
El Edificio #1 está a pocos días de llegar a este estado y poder pasar por el procedimiento necesario para inicio de obras de adecuación interna, quedando los siguientes a aproximadamente 1 mes
de diferencia cada uno.
El inicio de Obra de adecuación interna se llevará atendiendo dos (2) procesos.
I.- La formación de un “PRECONDOMINIO” del Edificio respectivo, el cual reciba las “áreas
comunes”, y se haga responsable de implementar las medidas y procesos, buscando
que los trabajadores y copropietarios lleven adelante los trabajos siguiendo las Normas y
procesos que garanticen la seguridad e integridad de la obra en su conjunto.
II.- La constancia de pagos requerida, la cual incluirá una porción de la Cuota Extra antes
comentada.
También se incorpora una provisión que permite vender su Cuota de Participación con la
oportunidad de recuperar el capital invertido y su rendimiento (El cual sin lugar a dudas es
una cifra importante en el caso de todos los asociados); sin la necesidad de estar “Solvente
en la Cuota Extra” tal como lo estipulan los Estatutos para todas las Cuotas. Esto será
mejor y más detalladamente explicado en el Dossier informativo de su Inversión que será
entregado el 14 de Agosto.
2.- OBRA LISTA PARA HABITAR APARTAMENTOS. Esta fase es la prioridad 2 del
conjunto. Para que esta fase sea completada se necesita:
a. Instalaciones Eléctricas definitivas en Alta y Baja tensión, recibidas por la Electricidad de Caracas y con posibilidad de colocar medidor.
b. Tanque de agua, sistema de bombeo contra la red y sistema de bombeo de incendio completado.
c. Ascensores instalados y recibidos por el “PRECONDOMINIO” del Edificio respectivo.
d. Controles de Acceso y dispositivos de seguridad en la zona asignada para estacionamientos
y áreas comunes.
Estas Obras deben ser concluidas en un plazo estimado de 4 meses, pero es IMPERANTE contar con los recursos de la Cuota Extra para poder adelantar las mismas.
3.- OBRA COMPLETA INCLUYENDO AREAS RECREATIVAS. Estas obras representan
la prioridad 3 del conjunto, e incluyen todo lo referido en la parte baja del conjunto, incluyendo nuevo ascensor que comunica los Parkings ubicados en la parte baja del conjunto con la zona residencial.
Estas obras deben ser concluidas en un plazo estimado de 12 meses, pero -nuevamente- es IMPERANTE contar con los recursos de la Cuota Extra para poder adelantar las mismas.
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¿Cuál es el fundamento Legal en los estatutos de la Asociación Civil para sustentar la presentación de una Cuota Extra?
Para entender el fundamento Legal, primeramente es importante entender cómo funciona una Asociación Civil, cuál es su propósito y conveniencia.
Lo más parecido como figuras legales son un Condominio residencial o un Club. El Condominio es una Asociación Civil cuyos documentos normativos son el Documento de Condominio, el Reglamento de Condominio y se rigen según lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. El mismo es PROPIETARIO de todas las Áreas Comunes de un Conjunto Residencial, No tiene fines Lucrativos, reparte los Costos incurridos para el funcionamiento de los inmuebles y sus áreas comunes en Alícuotas Condominiales. Su objetivo es mantener funcionamiento óptimo, en beneficio de los Copropietarios del conjunto (Seguridad, Mantenimiento y Limpieza, Ornato, Decoración, Infraestructura, etc.).
En el caso de Asociación Civil Mirador los Samanes, el objetivo es desarrollar un conjunto residencial al COSTO y posteriormente en base a los tipos de Cuotas de Participacion el inversionista tiene el derecho de convertir la Cuota de Participación, en la propiedad de un Inmueble. La Asociación Civil está regida por su documento estatutario, tiene como órgano ejecutivo la Junta Directiva y máximo órgano la Asamblea de Asociados.
En el documento de Cuota de Participación que el Asociado-Inversionista suscribió al entrar en MLS, se dejo claramente indicado el conocimiento y aceptación del funcionamiento de la Asociación Civil.
En los estatutos están -entre otros- los deberes y derechos de los asociados (al igual que en un Condominio o Club Social) y de los órganos ejecutivos que ejercen el Gobierno de la Asociación. Los Artículos 8 y 10 son particularmente explícitos en el funcionamiento, los cuales reproducimos para su mejor comprensión:
ARTICULO 8. ATRIBUCIONES DE LA JUNTA DIRECTIVA: La Junta Directiva tendrá las más amplias atribuciones y facultades de administración y disposición, en su cometido de llevar a cabo el objeto de la sociedad. En particular sus miembros tendrán las siguientes atribuciones:
A) Acciones CONJUNTAS:
8.1. Representar a la sociedad ante terceros.
8.2. Establecer la forma en que serán movilizadas las cuentas bancarias, las cuentas de ahorro y las cuentas de inversión de la sociedad.
8.3. Movilizar las cuentas bancarias que se apartaren a nombre de la sociedad.
8.4. Aprobar los gastos, pagos e inversiones de la sociedad.
8.5. Suscribir los asientos de inscripción de las cuotas de participación en el Libro de Socios, así como las notas a dichos asientos.
8.6. Contratar un Fideicomiso con una Institución Financiera para el manejo de los aportes de los socios.
8.7. Celebrar toda clase de contratos y convenios, determinando las obligaciones de la sociedad y las contraprestaciones respectivas, cuando sea el caso.
8.8. Contratar los préstamos que considere necesarios para coadyuvar en los gastos de construcción del Conjunto Residencial Mirador Los Samanes, pudiendo otorgar como garantía de dichos préstamos los bienes y la obra de la sociedad.
8.9. Suscribir la adjudicación en propiedad de las viviendas a cada uno de los Socios, una vez que se haya registrado el documento de Condominio del Conjunto Residencial, todo en los términos y con las condiciones que más adelante se indican.
8.10. Decidir acerca de la exclusión de los socios en los términos establecidos en éstos Estatutos.
8.11. Variar el número de cuotas o variar el número de viviendas a ser construidas, de acuerdo a los criterios de la Gerencia General o en acatamiento de regulaciones de los organismos municipales competentes.
8.12. Contratar los servicios de una empresa de Inspección Técnica Externa, que reportará a la Junta Directiva acerca del avance y calidad de las obras.
8.13. Recaudar los aportes de los Socios.
8.14. Otorgar por ante Notaría Pública, los títulos correspondientes a las cuotas de participación en la sociedad de los Socios, referidos más adelante, pudiendo a éstos efectos otorgar poder de representación.
B) Acciones CONJUNTAS O POR SEPARADO:
8.15. Informar a los asociados sobre la actuación financiera, avances y desarrollos de la obra, así como cualquier otro aspecto general de la asociación.
8.16. Establecer el sistema de contabilidad.
8.17. Velar por el cumplimiento de las disposiciones del contrato de sociedad.
8.18. Llevar el registro de Socios y mantenerlo actualizado con sus direcciones y teléfonos.
8.19. Disponer la convocatoria para la celebración de las Asambleas de Socios.
Las atribuciones y facultades enumeradas anteriormente no son restrictivas, sino enunciativas, pues la intención es que la Junta Directiva, en su cometido de llevar a cabo el objeto de la sociedad, realice todos los actos de disposición que para ello sean necesarios.
PARAGRAFO UNICO: Para el caso de los miembros de la Junta Directiva, el otorgamiento por ante Notaría Pública de los títulos que les correspondiere por sus cuotas de participación en la sociedad, referidos más adelante, lo efectuarán entre sí, no pudiendo un miembro otorgarse a sí mismo su correspondiente título.
ARTICULO 10. OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS: La condición de Socio se adquiere mediante la adquisición de una cuota de participación de la sociedad. Son obligaciones de los socios:
10.1. El compromiso de obligarse a pagar todos los aportes fijados a cargo de su cuota de participación, según los mismos sean fijados por la Junta Directiva.
10.2. Cumplir estrictamente con lo dispuesto en el Contrato de Sociedad y las Resoluciones de las Asambleas de Socios.
10.3. Cumplir con las Resoluciones de la Junta Directiva que le fueran aplicables.
10.4. Colaborar con la realización del objeto de la sociedad.
10.5. Asistir a las Asambleas de Socios.
10.6. Pagar puntualmente todos los aportes que fije la Asamblea de Socios a cargo de su cuota de participación, dentro del plazo que se establezca para los mismos.
10.7. Mantener informada a la sociedad sobre la dirección y número telefónico de su residencia y de su lugar de trabajo, así como cualquier modificación ocurrida en los mismos, a los fines de las notificaciones que le deban efectuar.
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Me podrían explicar ¿Cuál fue la metodología, paso a paso, para la aplicación de la Cuota de Nivelación? ¿Cómo se protege el costo del dinero de los que compraron primero?
Para el cálculo de la Cuota de Nivelación se aplicó la siguiente metodología paso a paso:
1) La inflación y cambios del poder adquisitivos del dinero hacen que NO se puedan comparar ni hacer operaciones con cifras de dinero de diferentes periodos sin hacer ajustes, por lo tanto para poder hacer los análisis y cálculos se procedió a convertir los Bolívares (Bs.) en Unidades Tributarias (U.T.) a efectos de hablar de una moneda de Valor Constante. La Unidad Tributaria es establecida por el Gobierno Nacional y se actualiza todos los años en función de la inflación y el valor del poder adquisitivo del dinero, y es una metodología OFICIAL usada para mantener actualizado el valor de Impuestos, Tasas, etc.
2) Se procede a sumar TODOS los costos involucrados en el Desarrollo: a) Terreno; b) Proyectos y Permisos; c) Gastos de Venta, Legales, Publicidad, Mercadeo; d) Obras Ejecutadas y por Ejecutar; etc.
3) Se obtiene que el COSTO TOTAL del Proyecto al día de Hoy es de 3.324.461,23 U.T.
4) Se descuenta del COSTO TOTAL de MLS, la cantidad de 215.015,68 U.T. correspondiente a las cantidades recibidas ADICIONALES a las Cuotas de Participacion, tales como: a) Por la venta de Puestos de Estacionamiento efectuada, b) Por la venta de puestos de Estacionamientos por hacer en el futuro en base al proyecto actual, c) Por intereses recibidos en las Cuentas de la Asociación Civil, d) Por la estimación del valor de jardines x vender, etc. Esta cifra representa el COSTO NETO de MLS distribuible en las Cuotas de Participación igual a 3.109.455,55 U.T.
5) Se establece una Alícuota Condominial porcentual de todos los Apartamentos que están representados en las Cuotas de Participación respectivas. Esto se hace en base al valor del apartamento entre el valor Total sumado de todos los apartamentos. El valor de los Apartamentos dentro de MLS son valores comprobados de mercado que se basan en las siguientes variables: Área del Apartamento, Área de Terraza o Jardín y Altura o Vista del Apartamento. Con el valor obtenido de Alícuota Condominial porcentual serán distribuidos en el futuro todos los costos y gastos comunes del Condominio Mirador Los Samanes, siguiendo lo expuesto en la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
6) Para efectos de calcular la Alícuota de Repartición del COSTO NETO del Proyecto MLS se procede a efectuar un ajuste basado en el semestre en el cual se llevo a cabo la inversión de la Cuota de Participación. Esta metodología hace que la inversión (Cuota de Participación) más antigua, que por lógica se efectuó con mayor RIESGO (pues No existía ninguna obra en ese momento) tenga mayor rendimiento/utilidad que las efectuadas recientemente. Este ajuste permite obtener la Alícuota corregida y al aplicarla se obtiene el COSTO REAL DE TODAS LAS CUOTAS DE PARTICIPACION (CRCP) en MLS en U.T.
7) Se suman los aportes individuales efectuados históricamente en cada Cuota de Participacion y son convertidos en U.T., concluyendo en el TOTAL APORTADO por cada Asociado en su Inversión.
8) Se acordó reconocer un rendimiento a todos los aportes efectuados con una tasa del 6% anual en U.T. Esto recompensa a aquellas inversiones que aportaron más al inicio del proyecto.
9) Para conocer el SALDO TOTAL o Cuota de Nivelación correspondiente a cada Cuota de Participación se hace la siguiente operación:
Cuota Nivelación = Costo Real Cuota Participación – Total Aportado – Rendimiento 6%
Es importante DESTACAR que la Cuota de Nivelación es el SALDO TOTAL existente por pagar de la Cuota de Participación respectiva. Es decir CUALQUIER Cuota o Pago pendiente se considera INCLUIDO en la misma.
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¿Qué se hace con los fondos que provienen de la Venta de los Estacionamientos? ¿Cuándo venderán más puestos?
Fueron descontados del Costo Total del desarrollo a efectos de conseguir el Costo Neto que se distribuiría entre las Cuotas de Participación, tal como esta explicado en la pregunta anterior.
Se estima existen en el nuevo proyecto más de 110 puestos disponibles para ventas futuras. En los próximos días se venderán unos 50 puestos adicionales y el resto al ser aprobado por la Gerencia, Comisiones y Junta Directiva.
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Al NO disponer de mi apartamento en forma oportuna, evidentemente tengo varios castigos. ¿Cuál es la penalidad sobre la Gerencia y sobre el Grupo Constructor por estos retrasos?
La Junta Directiva de la Asociación Civil y las Comisiones de Asociados elegidas en Asamblea, consiguieron acordar con la Gerencia y la Constructora: 1) Que la Gerencia NO seguiría cobrando a
partir del 2008 el % sobre los costos del proyecto tal como se tenía establecido en el Contrato suscrito entre las partes; 2) Al reconocer a favor del Inversionista (Cuota de Participación) el 6% anual en UT sobre su inversión, La Constructora está disminuyendo 358.970,10 U.T. del valor Total de la Obra a favor de los Asociados. Estas dos acciones representan una EXTRAORDINARIA compensación lograda y que ayudan en forma IMPORTANTE a la UTILIDAD que disfrutan cada uno de los Asociados-Inversionistas en términos REALES en su Cuota de Participación.
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Me gustaría que demostraran su “transparencia” publicando esta pregunta en su Newsletter. Yo me siento estafada por todo lo que he pasado desde que compre en el 2005, pues he pagado todo lo indicado en mi Cronograma y ahora parece que debo seguir pagando hasta el 2011, una Cuota Nueva?.Yo tengo 4 años esperando, díganme ¿Cuál es la diferencia entre esto y una estafa?
La diferencia principal es que en esta Inversión USTED está teniendo una CLARA y CUANTIOSA UTILIDAD, en una ESTAFA usted pierde dinero, NO GANA. La ESTAFA consiste en lograr -mediante engaño- el pago de algún dinero por algo que no existe. En la Asociación Civil MLS no hay ningún engaño, al suscribir la cuota de participación todos los asociados aceptan las estipulaciones establecidas en los Estatutos Sociales; por otra parte, la obra SI EXISTE y todos los aportes de cada uno de USTEDES han sido aplicados a la construcción de la misma.
La Asociación Civil MLS al igual que en un Condominio o en un Club, “ES SIN FINES DE LUCRO”, los que obtienen la Utilidad son los Socios o Propietarios. En este caso la UTILIDAD y Rendimientos en términos reales están al acceso de los Asociados al poder Ceder o vender su Cuota de Participación y quedarse con la diferencia entre lo que se obtiene por la venta y lo realmente pagado por ella.
El primer día en que se apertura de nuevo la Obra (Inicios de Agosto) para recibir visitas y con sólo una (1) Valla, se vendieron TODAS las últimas Cuotas de Participación que estaban en manos de la Asociación Civil, por lo tanto podemos afirmar categóricamente que la Utilidad estimada en el CNI entregado es REAL y perfectamente FACIL de obtener con el mercado que actualmente se tiene con ganas e intenciones de compra en el desarrollo y la UTILIDAD es 100% suya!!!. Actualmente solo los días sábados se están haciendo REVENTAS y/o Cesiones de las Cuotas de Participación de particulares, pues la Asociación Civil ya no tiene ninguna Cuota por vender.
La Asociación Civil MLS es un cuerpo social legalmente constituido que tiene un objetivo, el cual está próximo a completarse. Considerando Todos los cambios en los cuales se ha envuelto el proyecto creemos que el ÉXITO y la experticia con la que se ha conducido el proyecto es notable. Muestra de ello es la RENTABILIDAD que obtiene el 100% de TODOS los Inversionistas (sobre todo los más antiguos)
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¿No entiendo por qué es tan complicado el proceso de entrega de Apartamentos para su remodelación?. Yo cuando compre, no pedí Fianza y ahora me piden hasta una Hipoteca?
La responsabilidad de quienes ejercen el Gobierno de la Asociación Civil es proteger y velar por la aplicación de las normativas y resoluciones que eviten las pérdidas o problemas en la búsqueda de conseguir sus objetivos.
Cada uno de los puntos exigidos para la entrega temprana de los inmuebles tiene una razón, técnica y legal, la cual busca PROTEGER a cada uno de los Inversionistas quienes son en definitiva los PROPIETARIOS del proyecto, de cualquier problema que podría generar un Asociado y que afectaría a los demás. Se han basado en prácticas exitosas aplicadas en otras Asociaciones Civiles en las que ha participado la Gerencia contratada.
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¿Cómo sabemos que los Costos aplicados al desarrollo especialmente de la Obra son los correctos?
Para revisar los Costos de la Obra, se establecieron dos parámetros básicos en los reportes que han sido trabajados junto con las Comisiones de Asociados elegidas para tales funciones:
El primero es la revisión de CANTIDADES de Obra efectivamente construidas, las cuales son relativamente fáciles de cuantificar en función de los planos y cómputos que se tienen y pueden ser revisados por cualquier asociado, solicitando la cita respectiva.
El segundo es que para la determinación de precios de las partidas de la Obra se utilizó concertadamente el MANUAL de costos de DATA CONSTRUCCION, empresa que publica mensualmente desde 1990 los precios de partidas de construcción con códigos Covenin, indicando claramente los costos de Materiales, Equipos y Mano de Obra, así como el rendimiento estándar de las obras en Venezuela y es utilizado extensivamente por Tasadores, Ministerios, Contralorías y otras instituciones que requieren la valoración justa y equilibrada de obras en todo el País. Esto igualmente puede ser revisado por cualquier asociado, solicitando la cita respectiva.
Resalta el hecho que las negociaciones efectuadas oportunamente por la Junta Directiva y Comisiones con los Propietarios originales del Terreno, gerencia y constructora han disminuido los costos e incidencias % de los mismos en el costo Total del proyecto. Por ejemplo el COSTO pactado solo del TERRENO era del 20% del Total de los Ingresos de la Asociación Civil, costo el cual está por debajo de lo que en el mercado se negocia (El promedio en TODOS los desarrollos ubicados en Lomas del Sol, o en El Encantado sobrepasa el 25% del valor total de los desarrollos allí construidos).
El costo de la Gerencia originalmente pactado (Como es estándar en estos proyectos) sumaba mas de 16% de los Costos Totales, lo que sumado al terreno ubicaba tales costos en más de 36% del Total de los Costos del desarrollo.
Actualmente el costo del Terreno + el % de Gerencia están en 17.89% de Total de los ingresos proyectados.
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Estuve revisando el cronograma propuesto para el pago de la Cuota de Nivelación y la fecha de la última cuota es 2011. ¿Eso quiere decir que la entrega de los apartamentos es para el 2011?
NO, la entrega de los apartamentos para iniciar el proceso de remodelación interna comenzará este mismo año. Las obras faltantes estan planificadas para ser terminadas: la Fase 1, en este 2009 de todos los Edificio; la Fase 2, en el 1er Semestre 2010 ESTAN PLANIFICADAS PARA SER TERMINADAS: LA FASE 1, EN ESTE 2009 DE TODOS LOS EDIFICIOS; LA FASE 2, EN EL 1ER SEMESTRE 2010 Y; FASE 3, EN SEGUNDO SEMESTRE 2010. POR SUPUESTO ES NECESARIO UN flujo de caja SANO que se DEBE OBTENER por el pago puntual de las Cuotas de Nivelación y del cumplimiento de los posible.
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Estoy confundida. Por un lado ustedes indican que la inversión parece tener revalorización, pero otros Asociados dicen lo contrario y hablan DESASTRES del proyecto. ¿Cómo podemos estar seguros que la Utilidad que indica la planilla CNI se puede obtener realmente y NO una pérdida como dicen otros?
El valor de la Utilidad que indica el cuadro CNI se basa en los precios que se han VENDIDO Cuotas de Participación en los últimos 60 días. Por lo que la UTILIDAD está basada en hechos ciertos e ineludibles, si se desea vender SE OBTENDRA UTILIDAD POR SEGURO.
Ahora bien, en nuestra experiencia los RUMORES y PROBLEMAS que presentan los mismos Asociados Inversionistas son los causantes de posibles DESVALORIZACIONES de su Inversión. Esto es una situación ABSURDA e INCREIBLE, pues ellos se convierten en la razón principal de los desastres que anuncian y realmente afectan a TODOS inclusive a ellos mismos.
La Asociación Civil es una entidad jurídica que basa su valor en las expectativas de su funcionamiento mientras la Obra se concluye. Todos los Asociados son SOCIOS de la Asociación Civil y, por ende, PROPIETARIOS del desarrollo. La revalorización de las Cuotas de Participación se basa SOLO en la BUENA EXPECTATIVA que se tenga del proyecto y del valor que el mismo mantenga en función del mercado y e 100% de la Utilidad, producto de la revalorización es de los Asociados.
Si se observa la explicación, el resumen de avance de obras de fotografías, los cambios que ha enfrentado el proyecto, el estatus actual de la obra, se llegarán a conclusiones MUY FAVORABLES del proyecto.
Sin embargo, esto NO escapa de algunos asociados que dicho en el argot popular “ESCUPEN PARA ARRIBA Y LES CAE A ELLOS MISMOS” están profetizando desastres basados en que no disponen de la información correcta o no han tenido el tiempo para incorporarse a las Comisiones de Trabajo que han estado recabando informacion sobre TODAS las dudas que se pueden presentar desde inicios del 2008.
La realidad habla por sí sola, la obra en pocas semanas entrará en FASE 1 y una gran cantidad de Asociados procederán a recibir las llaves para adecuación y remodelación de los inmuebles asociados a las Cuotas de Participación respectiva y se pondrá en marcha el funcionamiento de un Precondominio formado por Copropietarios para que se vayan familiarizando del Gobierno Condominial, sus funciones, normativas y alcances.
Comprendemos que el proyecto presenta retrasos basados en las estimaciones iniciales, pero también es cierto que el actual proyecto es sensiblemente diferente que el original, es un proyecto MUCHO MEJOR, tiene sobretodo más cantidad de estacionamientos y muchas más áreas recreativas; lo cual son dos (2) de los factores más importantes para la valoración de Inmuebles en Caracas, además de la ubicación y vista que en Mirador los Samanes es EXCELENTE.
Es nuestra expectativa que los precios por m2 del desarrollo alcancen los niveles promedio de 9.500 Bs x m2 que se comercaliza en Los Samanes, eso permitirá una revalorización adicional de un 15% aproximadamente respecto a la inversión de todos.
Los miembros de las Comisiones de Asociados han llevado una labor de seguimiento muy importante incluso se reunieron con el Alcalde en semanas pasadas, con resultados muy positivos.
No se puede tapar el sol con un dedo, el desarrollo Mirador los Samanes está cada dáa mejor!!!,.. el avance del mismo y su revalorización es tarea de todos!!!.
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